北京不动产过户到底要跑几个窗口？
很多人第一次办过户，最担心的就是“我到底要去几个地方？”——答案是：只要去一次不动产登记大厅。自2022年起，北京全面推行“一窗受理、集成服务”，房屋交易、缴税、登记三个环节压缩到同一个综合窗口，现场取号后一次性递交材料，最快45分钟就能拿到受理回执。
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北京不动产登记需要哪些材料？
把材料一次性带齐，是避免二次排队的关键。根据房屋来源不同，分为以下两类：
1. 存量房（二手房）买卖
- 身份证明：买卖双方身份证原件；若买方为家庭购房，需全体家庭成员身份证、户口本、结婚证（或离婚证+离婚协议）。
- 不动产权证书：老房本需换新证，现场可直接办理。
- 网签合同：在“北京市房地产交易管理系统”打印，需双方签字。
- 购房资格核验结果：登录“北京市住建委官网”提前打印，有效期30天。
- 税费完税凭证：契税、增值税、个税的完税证明，现场缴税后由税务窗口直接推送。
2. 新房（商品房）首次登记
- 开发商出具的不动产登记申请书：需盖公章。
- 房屋测绘报告：由北京市测绘院出具，现场可自助查询。
- 契税完税凭证：开发商代收代缴的，需携带开发商盖章的代缴证明。
- 购房人身份证明：同二手房要求。
北京不动产过户流程分几步？
看似复杂，其实可以拆成四步：
- 网上预审：登录“北京市不动产登记领域网上办事服务平台”，上传身份证、房产证、网签合同扫描件，系统24小时内反馈预审结果。
- 预约取号：预审通过后，在线预约具体时段，选择就近的区级登记大厅。
- 现场办理：按预约时间到场，先取号→综合窗口递交材料→税务窗口核税→缴税→回到综合窗口签字确认。
- 领证：选择现场自取或EMS邮寄，邮寄一般3个工作日送达。
哪些情况会被退件？
退件90%是因为材料细节出错，常见雷区：
- 身份证地址与户口本不一致，需提前去派出所更新。
- 网签合同成交价与税务评估价差距超过10%，需重新网签。
- 老房本未更换为不动产权证，需先办理换证。
- 共有产权人未到场，需提供公证委托书。
夫妻更名、继承、赠与流程一样吗？
不一样，这三种情况属于非交易过户，材料更简化，但税费差异大：
夫妻更名
仅需身份证、结婚证、房产证，免征契税，工本费80元，当场办结。
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继承
需继承公证书或法院判决书，免征增值税、个税，契税按继承份额缴纳1%-3%。
赠与
需赠与合同公证，受赠方缴纳3%契税+20%个税（若受赠人为直系亲属可免个税）。
如何查询办理进度？
三种官方渠道任选：
- “京通”小程序：实名认证后点击“不动产登记”→“进度查询”。
- 短信通知：受理、缴税、领证每个节点都会自动发送短信。
- 大厅自助机：刷身份证即可打印办理回执和进度条。
常见问题答疑
Q：外地户口能在北京办过户吗？
A：可以，但需满足连续60个月社保或个税，且持有北京市工作居住证。
Q：贷款未结清能过户吗？
A：需先办理“带押过户”，由买方新贷款直接偿还原贷款，目前北京已在海淀、朝阳试点。
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Q：房产证可以加孩子名字吗？
A：未满18周岁需通过赠与或买卖方式加名，需监护人公证；满18周岁可直接按买卖流程办理。
省钱技巧：如何合理降低税费？
合法节税记住三点：
- “满五唯一”：卖方家庭名下唯一住房且房产证满五年，可免1%个税。
- 合理评估价：税务系统有最低过户指导价，申报价不低于该价即可，无需盲目报高。
- 选择赠与还是买卖：直系亲属过户，若未来不打算出售，赠与更省；若可能出售，买卖反而避免20%差额个税。
最新政策动态（2024年版）
北京市规自委近期发布通知：
- 全城通办：16个区登记大厅可跨区办理，不再受房屋所在地限制。
- 电子证照：新办理的不动产权证同步生成电子证照，与纸质版具有同等法律效力。
- 绿色通道：60岁以上老人、残疾人可凭证件免预约直接办理。
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